En copropriété, les décisions sont prises en assemblée générale par les copropriétaires, selon des règles de majorité. Cependant, il arrive que certaines décisions soient prises de manière abusive par la majorité, au détriment des droits ou des intérêts d’une partie des copropriétaires. Dans cet article, nous décryptons les différentes formes d’abus de majorité en copropriété ainsi que les règles qui les encadrent et les sanctions applicables.
Qu’est-ce qu’un abus de majorité en copropriété ?
L’abus de majorité en copropriété se caractérise par une décision prise lors d’une assemblée générale, qui ne respecte pas l’intérêt général de la copropriété et porte atteinte aux droits ou aux intérêts d’une partie des copropriétaires. Cet abus peut prendre plusieurs formes :
- Le refus abusif d’autoriser certains travaux pourtant nécessaires ou légitimes;
- La prise de décision favorisant uniquement certains copropriétaires au détriment des autres;
- L’adoption d’une répartition inéquitable des charges entre les copropriétaires.
Dans tous ces cas, l’abus de majorité vient rompre l’équilibre entre les différents intérêts en présence et engendre un préjudice pour certains copropriétaires.
Les règles encadrant les majorités en copropriété
La loi encadre strictement les prises de décision en copropriété, afin de garantir le respect des droits et intérêts de tous les copropriétaires. Les décisions sont ainsi soumises à des règles de majorité :
- La majorité simple (50% + 1 voix) : elle concerne principalement les décisions relatives à l’administration et la gestion courante de la copropriété, telles que l’approbation des comptes ou la désignation du syndic.
- La majorité absolue (50% + 1 voix de l’ensemble des copropriétaires) : cette majorité s’applique notamment aux décisions concernant les travaux d’amélioration, d’économie d’énergie ou encore les modifications du règlement de copropriété.
- La double majorité (au moins deux tiers des voix des copropriétaires représentant au moins la moitié des millièmes) : elle est requise pour certaines décisions importantes, comme la réalisation de travaux portant sur la structure de l’immeuble ou la modification du mode de répartition des charges.
- L’unanimité : certaines décisions exceptionnelles, telles que la vente d’une partie commune ou la suppression du syndicat de copropriété, nécessitent l’accord unanime des copropriétaires.
Ces règles visent à protéger les minorités et à prévenir les abus de majorité en imposant un consensus plus ou moins large selon l’importance des décisions à prendre.
Les recours possibles en cas d’abus de majorité
Si un copropriétaire estime être victime d’un abus de majorité, il dispose de plusieurs recours pour contester la décision prise en assemblée générale :
- Le recours amiable : le copropriétaire lésé peut tenter une médiation avec les autres copropriétaires ou le syndic, afin de trouver une solution à l’amiable et éviter un contentieux.
- Le recours en justice : si la médiation échoue ou si le préjudice est trop important, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) compétent pour demander l’annulation de la décision abusive. Cette action en justice doit être engagée dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
- La demande d’indemnisation : en parallèle de l’action en annulation, le copropriétaire victime d’un abus de majorité peut demander réparation du préjudice subi. L’indemnisation pourra notamment consister en une diminution des charges ou une révision du règlement de copropriété.
Lorsque le juge constate l’existence d’un abus de majorité, il peut prononcer l’annulation de la décision litigieuse et ordonner toutes mesures nécessaires pour rétablir l’équilibre entre les copropriétaires.
En conclusion, les abus de majorité en copropriété sont des situations complexes qui nécessitent une bonne connaissance des règles légales et une vigilance de la part des copropriétaires. Les recours existants permettent de préserver les droits et intérêts de chacun, mais il est préférable de privilégier le dialogue et la concertation pour résoudre les conflits à l’amiable.
